פרק ו

רשות השימוש הכלולה בהשכרת בית

בגמרא (בבא בתרא ו.:)-

אמר רב נחמן אמר רבה בר אבוה: המשכיר בית לחבירו בבירה גדולה, משתמש בזיזיה ובכתליה עד ד' אמות, ובעובי הכותל במקום שנהגו, אבל בתרבץ אפדני לא.

ורב נחמן דידיה אמר: אפילו בתרבץ אפדני, אבל רחבה שאחורי הבתים לא.

ורבא אמר: אפילו רחבה שאחורי הבתים.

מדובר בבית גדול המחולק לכמה יחידות מגורים. הבניין בנוי בהיקף סביב חצר הנקראת "תרבץ אפדני", והחלק שמההיקף החוצה, מאחורי הבתים, נקרא "רחבה שאחורי הבתים". האמוראים נחלקו באילו חלקים מהשטחים הציבוריים מותר לשוכר אחת מהיחידות להשתמש-

רבה בר אבוה סובר שיכול להשתמש בכותל הבירה, על פי הדרך בה נהגו להשתמש בכתלים, עד ד' אמות, אך בחצר הפנימית אין רשות לדייר להשתמש, כיוון שהיא מיועדת לנוי\חקלאות זעירה ולא לשימושי הדיירים.

רב נחמן מתיר יותר וסובר שגם בחצר הפנימית יכול הדייר להשתמש, אך לא ברחבה, שאינה כלולה בדירת הבתים ובתשמישם.

רבא מתיר עוד יותר ואומר שניתן לדייר להשתמש גם ברחבה.

הראשונים העלו כמה הבנות בדינים שלעיל-

לגבי שיעור ארבע אמות, רש"י והרי"ד (בפסקיו) כותבים שהכוונה לכותל החיצוני של הבית, שאינו מול הבית ממש (שאם מול הבית, פשיטא שמותר לו לדייר להשתמש), אלא ד' אמות ימינה ושמאלה.

לעומתם, רבינו תם (מובא בשטמ"ק) ור"ח (בשיטת הקדמונים) פירשו, שהכוונה לד' אמות בגובה, והטעם הוא שגובהו של אדם עד ד' אמות, ולכן עד גובה זה שייך להשתמש בכתלים כחלק מהדיור בבית. כך גם נראה שסובר הראב"ד (הובא בשטמ"ק), המסביר שכל המימרא עוסקת רק בשימוש בכתלים- כתלי הרחבה, כתלי החצר הפנימית, וכתלי הבית.

עוד העירו ראשונים (הר"ן, רבינו יונה, וכן בטור סי' שיג) לגבי פירוש הלשון "מקום שנהגו", שהכוונה למקום שנהגו בעלי בתים להשתמש, כלומר, רואים כיצד היא דירתם של בעלי בתים בבניין, וכדוגמת זה מתירים לשוכר להשתמש^[98].

בגמרא בבבא מציעא (קב.) מובאת ברייתא העוסקת בשוכר ששכר כיריים או תנור העומדים בחצרו של בעל הבית ומדברת על הקניין שקונה רשותם של המשכיר והשוכר-

זבל היוצא מן התנור ומן הכירים והקולט מן האויר - הרי הוא שלו (=של המשכיר),

ושברפת ושבחצר - של בעל הבית

הגמרא מבינה שהזבל שברפת ושבחצר אינה של המשכיר, כיוון שלא הושכרו לו הרפת או החצר, אלא רק התנור או הכיריים העומדים בחצר. לאור זה שואלת הגמרא מדוע הדוגמה הכפולה, גם מחצר וגם מרפת.

הגמרא מתרצת שיש לגרוס "רפת שבחצר", ואין הברייתא מלמדת אותנו שאין השוכר קונה בנכס שלא שכר, אלא שזה ששכר את החצר לא אומר שאף הרפת שכורה לו.

הר"י מיגאש (מובא בשטמ"ק ב"ב ו:), ובעקבותיו הרמב"ם, מעירים שבכל הדינים הללו הולכים על פי "מנהג המדינה והשמות הידועין להם". כלומר, כל המשכיר דבר, כלול באותו דבר כל המכונה בשמו באותו מקום וזמן.

השו"ע (שיג א-ב) כתב כדברי הרמב"ם להלכה.

תיקוני בינוי המוטלים על המשכיר ותיקונים המוטלים על השוכר

לעיל, בפרק ה, הלכות ו-ז, דובר במשכיר בית לחבירו ונפל הבית. הלכה זו מדברת במקרים בהם הבית קיים, אך זקוק לתיקון כזה או אחר. המשנה (ב"מ קא:) מחלקת בין דברים המוטלים על המשכיר, לבין דברים שהשוכר צריך לממן בעצמו-

המשכיר בית לחבירו, המשכיר חייב בדלת, בנֵגר ובמנעול, ובכל דבר שמעשה אומן.

אבל דבר שאינו מעשה אומן - השוכר עושהו.

הגמרא מביאה ברייתא המרחיבה עוד-

המשכיר בית לחבירו - משכיר חייב להעמיד לו דלתות, לפתוח לו חלונות, לחזק לו תקרה, לסמוך לו קורה. ושוכר חייב לעשות לו סולם, לעשות לו מעקה, לעשות לו מרזב, ולהטיח את גגו.

כלומר, המשכיר אחראי על כך שתהיינה דלתות תקינות ברות נעילה ("נגר"- בריח פנימי, "מנעול"- נעילה מבחוץ), חלונות, תקרה ושלד תקינים. השוכר חייב להוציא מכיסו כל דבר שאינו דורש אומן אלא הוא יכול לעשותו בעצמו (העמדת סולם, מעקה, תיקון מרזב ואיטום הגג).

מלבד הקריטריון של "מעשה אומן" המוזכר במשנה, הרמב"ם כותב קריטריון נוסף לכך שהמשכיר יהיה חייב בתיקון- שיהיה התיקון "עיקר גדול בישיבת הבתים והחצרות". דברים דומים כותב הראב"ד (הובא בשטמ"ק), ומסביר שהגדרת "בית" לדיור כוללת דברים אלה שהמשכיר חייב לעשות. מתוך כך פוסק הראב"ד שאפילו אם ידע השוכר בשעת השכירות שדברים אלה חסרים מהבית (למשל שאין דלת או שהחלונות חסומים), אין הדבר פוטר את המשכיר מלעשותם, מכיוון שמובן מאליו שדברים אלה נכללים בהגדרת בית דירה.

הראשונים נחלקו בדבר היחס בין הלכה זו, לבין הנלמד בפרק הקודם (הל' ו-ז) לגבי המשכיר בית לחבירו ונפל הבית. כזכור, בעניין זה נפסק, שאם השכירות היתה בלשון "בית זה", אזי אין לשוכר על המשכיר מאומה, כיוון שלא התחייב המשכיר יותר מאשר לתת בית זה לשוכר. לעומת זאת, אם השכירות היתה בלשון "בית (סתם)", הכוונה לדיורין כלשהם, ולכן חייב המשכיר להעמיד ולהשכיר לשוכר בית חילופי.

הריטב"א משווה בין נפלת כל הבית לבין קלקול חלקי ולכן כותב שמשנתנו אמורה דווקא במשכיר לחבירו "בית סתם", שאז חייב הוא לדאוג לדיור תקין. אמנם, אם השכיר לו "בית זה", הרי שכוונת הדברים היא לבית הזה המסויים, יהיה מצבו העתידי אשר יהיה. לכן, אפילו אם נעשה בו קלקול משמעותי, כגון נפילת הדלת וכדומה, אין חייב המשכיר לתקן, בדיוק כשם שהדין אם נפל הבית כולו. לדברים אלה הסכים הנימוק"י (נט. מדפי הרי"ף).

לעומתו, הרא"ש בתשובה (כלל לה סי' ו) מחלק בין מצב בו נפל הבית כולו, לבין מצב בו הבית עומד על תילו, אלא שארע בו קילקול משמעותי, שאינו מאפשר לדור בו כראוי (דלת נפרצה, חלון נסתם, קורה נשברה וכדומה). בעוד שבמצב הראשון פקע הסכם השכירות, במקרה השני חייב המשכיר לממן את התיקונים הדרושים בבית^[99].

השו"ע (שיד א-ב) כתב כדברי הרמב"ם. במחלוקת הרא"ש והריטב"א, פסק הרמ"א (שם) כריטב"א, בעוד שהשו"ע (שיב יז) הביא את דברי הרא"ש כ"יש מי שאומר".

קניין חצר בחצר שכורה או שיש לשוכר בית דריסת רגל בה

המשנה (ב"מ קא:) מדברת על הבעלות על הזבל המצטבר בחצר הבית המושכר כתוצאה מבהמות המטילות גלליהן שם או כתוצר לוואי של בישול-

המשכיר בית לחברו...הזבל של בעל הבית, ואין לשוכר אלא היוצא מן התנור ומן הכירים בלבד

הגמרא (שם קב.) מנסה להבין את הסיטואציה-

במאי עסקינן? אילימא בחצר דאגיר ליה לשוכר, ותורי דשוכר - אמאי של בעל הבית?

אלא בחצר דלא אגירא לשוכר, ותורי דמשכיר - פשיטא! –

לא צריכא, בחצר דמשכיר, ותורי דאתו מעלמא קמו בה.

מצד אחד, אם מדובר בחצר המושכרת לשוכר, והבהמות שייכות לשוכר, מדוע המשנה מזכה את הגללים לבעל הבית? מאידך, אם מדובר בחצר שאינה מושכרת (אלא רק הבית הסמוך לה), והבהמות שייכות לבעל החצר, פשוט שהגללים של בעל החצר!

מתוך כך מגיעה הגמרא למסקנה שמדובר בבהמות שאינן לא של המשכיר ולא של השוכר, ובאו ממקום אחר, כך שבעליהן בוודאי מפקירים את הגללים, וחצרו של המשכיר קונה לו את הגללים אף שלא מדעתו, בהתאמה לדברי ר' יוסי ברבי חנינא-

מסייע ליה לרבי יוסי ברבי חנינא, דאמר רבי יוסי ברבי חנינא: חצרו של אדם קונה לו שלא מדעתו.

הראשונים חלקו בשאלה מהו מעמדה של החצר המדוברת-

רוב הראשונים, ובכללם רש"י, הראב"ד (בהשגות) והטור (שיג), מבינים שהגמרא מתלבטת בהעמדת המשנה בתוך מרחב פרמטרים כפול- הבהמות יכולות להיות של השוכר או של המשכיר, והחצר יכולה או לא יכולה להיות שכורה. אם החצר מושכרת, (או אפילו אם אינה מושכרת, אלא הבהמות שבה שייכות לשוכר של הבית אותו היא משמשת^[100]), ברור שהזבל שייך לשוכר, ולא על כך דיברה המשנה. מאידך, אם החצר אינה מושכרת והבהמות שבה שייכות למשכיר, פשוט שהזבל שלו! לכן מתרצת הגמרא שמדובר בחצר שאינה מושכרת והבהמות שבה באו ממקום אחר, ובאה המשנה להשמיע לנו, שאעפ"י שלשוכר יש דריסת רגל בחצר בדרך לבית אותו שכר, אין החצר קונה לו כלל, אלא רק לבעליה, משכיר הבית.

לעומתם מבין הרמב"ם שהמשנה מדברת על אדם השוכר בית וחצר^[101]. לפירושו, הגמרא מגיעה למסקנה שמדובר בחצר המושכרת לשוכר הבית, אך הבהמות אינן של השוכר, והמשנה משמיעה לנו שחצרו של המשכיר קונה לו שלא מדעתו, אפילו אם היא מושכרת לאחר^[102].

כלומר, בשורה התחתונה, לפנינו מחלוקת ראשונים, האם חצרו של אדם קונה לו כאשר היא מושכרת לאחר, שלדעת הרמב"ם כן, ולדעת שאר הראשונים לא.

השו"ע (שיג ג) פוסק כרמב"ם, שחצר שכורה קונה למשכיר. בהמשך (ד) כותב השו"ע את דין המשנה, שהאפר היוצא מהתנור הכירה ששכרם, שייך לשוכר, והרמ"א (שם) כותב שהדבר נכון אפילו אם אדם אחר בישל, והאפר לא היה שייך לשוכר מלכתחילה. הגר"א מעיר שדבר זה הוא לפי שיטת הראשונים (החלוקה על הרמב"ם), לפיה כיוון ששכר את התנור, כל האפר שבו שלו^[103].

סיום הסכם שכירות בית

התוספתא (בבא מציעא פרק ח הלכה כח) עוסקת בשיעור הזמן המינימלי כאשר אדם שואל מחבירו נכס נדל"ן ואינו מפרש לכמה זמן שאל-

השואל פונדק מחבירו ללינה אין פחות מיום אחד לשביתה אין פחות משני ימים לנישואין אין פחות משלשים

במקביל, נאמר במשנה (קא:)-

המשכיר בית לחבירו בימות הגשמים - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח. בימות החמה - שלשים יום.

ובכרכים, אחד ימות החמה ואחד ימות הגשמים - שנים עשר חדש.

ובחנויות, אחד עיירות ואחד כרכים - שנים עשר חדש.

רבן שמעון בן גמליאל אומר: חנות של נחתומים ושל צבעים - שלש שנים.

הבנה אחת היא שהמשנה מדברת, כמו התוספתא, על משכי שכירות מינימליים במקרה שהצדדים לא סיכמו ביניהם על קציבת זמן השכירות. כך, השוכר בית סתם בימות הגשמים, שכר לכל העונה, השוכר בית סתם בימות החמה שכר לחודש, והשוכר בית סתם בעיר, שכר לשנים עשר חודש בין בחורף ובין בקיץ.

הגמרא דוחה אפשרות זו משום שההבדל בין ימות הגשמים לבין ימות החמה אינו מתפרש יפה לפי דרך זו. לכן מציע רב יהודה דרך אחרת לפרש את המשנה-

אמר רב יהודה: להודיע קתני. והכי קאמר: המשכיר בית לחבירו סתם - אין יכול להוציאו בימות הגשמים מחג ועד הפסח אלא אם כן הודיעו שלשים יום מעיקרא.

הגמרא מביאה ברייתא המפרשת בהתאמה-

תניא נמי הכי: כשאמרו שלשים וכשאמרו שנים עשר חדש - לא אמרו אלא להודיעו.

וכשם שמשכיר צריך להודיע - כך שוכר צריך להודיע

כלומר, המשנה אינה עוסקת במשך זמן השכירות במקרה בו זה לא צויין במפורש, אלא במשך הזמן שצריך לתת לשוכר בין התראה על סיום החוזה לבין פינויו מהבית^[104]. על פי פירוש זה, המשנה פוסקת שהמשכיר הרוצה לפנות את השוכר בתקופת הגשמים (טו בתשרי עד טו בניסן) חייב להודיע לו על כוונתו זו לפחות שלושים יום בתוך תקופת החמה (כלומר, ב-טו באלול)^[105], מכאן ניתן ללמוד שהמשכיר יכול לפנות את השוכר בימות החמה בכפוף להודעה מראש של 30 יום^[106]. כמו כן, בבתים שבערים, כיוון שקשה במיוחד למצוא בית חילופי, יש לתת התראה של 12 חודשים לפני הפינוי. לפי רשב"ג, עבור בתי עסק מסויימים יש לתת התראה 3 שנים לפני מועד הפינוי.

נחלקו הראשונים האם דין המשנה, שיש לתת התראה מספיק זמן מראש לפני פינוי, אמור דווקא בשכירות שאינה קצובת זמן, או אפילו בשכירות לזמן קצוב שנקבע מראש-

לדעת הרמב"ם, הרא"ש (סי' כד), הרמב"ן ורוב הראשונים, דברי המשנה אמורים דווקא במקרה בו השכירות אינה קצובה בזמן. ניתן לדייק דבר זה מדברי הגמרא "הכי קאמר: המשכיר בית לחבירו סתם - אין יכול להוציאו". לעומת זה, במקרה בו השכירות קצובה בזמן מראש, ובתאריך מסויים היא מסתיימת, אין צורך בהודעה מוקדמת, וניתן לפנות את השוכר מיד עם תום התקופה הקצובה.

לעומתם, רש"י (קא: ד"ה "להודיע") מפרש שגם במקרה בו תוקף הסכם השכירות פג בתאריך מסויים, עדיין יש צורך בהודעה מוקדמת, המבהירה שתוקף ההסכם לא יוארך, ועל השוכר לפנות את הנכס.

השו"ע (שיב ד-ו, ח) פוסק כדברי המשנה על פי העמדת הגמרא, וכדברי הרמב"ם וסיעתו, הסוברים שדברי המשנה אמורים במשכיר סתם.

הודעה מראש על סיום שכירות חנות

כאמור, המשנה פוסקת שאם הנכס השכור הוא חנות, אז בין בעיר ובין שלא בעיר, יש להודיע 12 חודשים מראש על הכוונה לסיים את הסכם השכירות. רשב"ג מוסיף שעבור חנויות של נחתומים וצבעים יש להקדים את ההודעה על הפינוי לפחות לשלוש שנים לפני הפינוי.

בהמשך, הגמרא מבארת שטעמו של רשב"ג הוא-

מפני שהקיפן מרובה.

רש"י מבין שהכוונה היא שבעל העסק מוכר בהקפה, ולקוחותיו באים לשלם זמן רב לאחר מכן (עד שלוש שנים). אם העסק ייעזב, הלקוחות לא יוכלו למצוא את השוכר ששכן בו ולשלם לו. רש"י לומד מכך (בפירושו את המשנה), שגם בחנויות, הסיבה שיש להודיע לשוכר 12 חודש מראש, היא משום שלקוחותיו קונים בהקפה עד 12 חודש.

לעומתם, הרמב"ם (בפיה"מ), רבינו יונתן והמאירי מפרשים "היקף" במובן של מלאכה רבה, או במובן של שטח גדול. ומסבירים שבתי עסק של צבעים ונחתומים מאופיינים בכך שיש בהם מתקנים גדולים שבנויים כחלק מהבית, ולכן העתקתם מבית לבית כרוכה בטורח רב והם לא מתאימים לכל בית^[107].

הרמב"ם לא כתב את דברי רשב"ג להלכה, ובעקבותיו הלך השו"ע, אך הטור כתבם והרמ"א (שיב ו) פסקם להלכה.

הודעה על סיום ההסכם מצד השוכר

בתוספתא (ב"מ ח כז):

כשם שאין השוכר רשיי לפנות עד שעה שיודיע כך אין המשכיר רשיי לפנות עד שעה שיודיע

הדברים מובאים (בשינויי לשון) בגמרא (קא:) -

...וכשם שמשכיר צריך להודיע - כך שוכר צריך להודיע,

המסבירה-

דאמר ליה: אי אודעתן - הוה טרחנא ומותיבנא ביה איניש מעליא

כלומר, המשכיר יכול לטעון כלפי השוכר, שהוא זקוק לדעת זמן מה מראש על עזיבתו, בכדי שיהיה לו מספיק זמן למצוא שוכר חדש לשביעות רצונו. לכן, אם השוכר מבקש לעזוב, ולא הודיע למשכיר די זמן ראש על כוונתו, הוא חייב להמשיך ולשלם את דמי השכירות, עד שיהיה סיפק ביד המשכיר למצוא שוכר אחר.

חלקו הפוסקים עד כמה ישנה סימטריה בין השוכר לבין המשכיר בדין זה^[108], דהיינו, האם שיעור הזמן בו צריך השוכר להתריע מראש על עזיבה צריך להיות זהה לשיעור הזמן המקביל בו המשכיר חייב להודיע-

לדעת ריב"ן (מובא בהגהות מיימוניות, אות ד) אין סימטריה, והשוכר רשאי לתת למשכיר התראה על עזיבה בטווח של שבועיים עד ארבעה "לפי העניין"^[109].

לעומתו, הרמב"ם מזכיר שיעורי זמן שווים בבתים- 30 יום בעיירות ו12 חודש בערים^[110].

הרמב"ם אינו מזכיר את דין השוכר המבקש לעזוב חנות, והבית יוסף (שיב ז) מתלבט בדבר ומכריע שאפילו אם הטעם להתרעה של 12 חודשים מראש בחנות הוא משום שהשוכר חפץ להמתין עד שישלמו לו כל מי שנתן לו בהקפה, טעם שאינו שייך לכאורה בשוכר המודיע על עזיבה, עדיין צריכה להישמר סימטריה גם בדין החנויות, וכשם שהמשכיר צריך להודיע לשוכר חנות 12 חודשים מראש, כך גם השוכר חנות צריך להודיע על כוונתו לעזוב 12 חודשים מראש, וזאת משום שגם השוכר שיבוא במקומו ירצה לשהות שנה לפני המעבר בכדי לגבות את הקפותיו שלו.

השו"ע (שיב ז) מעתיק את דברי הרמב"ם להלכה.

שינוי דמי השכירות ללא הודעה מוקדמת

הגמרא (שם) מביאה את דברי רב אסי, המתמצת את דברי המשנה על פי ההבנה שהמשנה באה לקבוע את שיעור זמן ההודעה המוקדמת כאשר המשכיר רוצה לפנות את השוכר בימות הגשמים-

אמר רב אסי:... אם נכנס יום אחד בימות הגשמים מהני שלשים יום - אינו יכול להוציאו מן החג ועד הפסח.

כלומר, אותם שלושים יום שאמרו, שיש להקדים ולהודיע לפני ימות הגשמים, צריכים להיות ימים שלמים, ואם חסר מהם אפילו יום אחד, אין להוציא את השוכר באמצע ימות הגשמים.

רב הונא מעיר-

אמר רב הונא: ואם בא לרבות בדמיה - מרבה. –

אמר ליה רב נחמן: האי לנקטיה בכובסיה דלשבקיה לגלימא^[111]! –

לא צריכא, דאייקור בתי.

רב הונא אומר, שאמנם המשכיר אינו יכול לפנות את השוכר, אם לא הודיע לו מספיק זמן מראש, אך הוא יכול, גם ללא הודעה מראש, להעלות את שכר הדירה שהוא גובה ממנו. בכדי שלא יעשה המשכיר שימוש לרעה ביכולת זו, ויאלץ את השוכר להתפנות לאלתר על ידי קביעת דמי שכירות מופרזים, הגמרא מסייגת את דברי רב הונא, וקובעת שהעלאת דמי השכירות צריכה להיות פרופורציונית להתייקרות הדיור באופן כללי^[112].

ראשונים רבים (רא"ש בתשובותיו א, ו, המאירי ד"ה "צריך שתדע", הריטב"א להלן) העירו שהאפשרות לשנות את המחיר קיימת רק בשכירות שאינה תחומה בזמן, שבה כל חודש וחודש^[113], שכירות חדשה היא וניתן לקבוע לה תעריף חדש. אמנם בשכירות תחומת זמן, בה הוסכם על דמים קצובים, אין יכולת לשנות חד צדדית את דמי השכירות, כיוון ששכירות דומה למכירה (ועי' בפרק ז הלכה א בדברי הרמב"ם ובמה שנבאר שם).

כפי שנתבאר לעיל, קיימת סימטריה מסויימת בדינים אלה, וכפי שהמשכיר אינו יכול לפנות את השוכר מבלי להודיע לו על כך תקופה ידועה מראש, כך גם השוכר אינו יכול לעזוב את הבית ולהפסיק לשלם מבי להודיע על כך למשכיר תקופה ידועה מראש. בהתאמה, פסקו הרמב"ם, המאירי ועוד ראשונים, שכשם שהמשכיר יכול להעלות את דמי השכירות ללא הודעה מוקדמת, אם התייקרו הבתים, כך גם השוכר יכול, ללא הודעה מוקדמת, להודיע שהוא משלם פחות, אם הוזלו הבתים, ואם אין המשכיר מסכים, מותר לו לעזוב לאלתר.

נקודה בה נחלקו הראשונים בהסבר דברי רב הונא היא בשאלה האם דבריו מתייחסים לדברי רב אסי שלפניהם. כלומר, האם רב הונא קובע שיכול המשכיר להעלות את דמי השכירות גם במקרה עליו מדבר רב אסי, קרי, משכיר הנאלץ להמתין מלפנות את השוכר עד תום ימות הגשמים משום שלא הודיע מספיק זמן בתוך ימות החמה.

רוב המפרשים מבינים שאכן דברי רב הונא אמורים גם במקרה הנ"ל, ויכול המשכיר להעלות את שכר הדירה שישלם השוכר לאורך ימות הגשמים (ובלבד שהדבר משקף את התייקרות השבתים הכללית).

לעומתם, הריטב"א (ד"ה "לא צריכא") כותב שאין לפרש כך, וטעמו, שמכיוון שהשוכר אינו מפנה את הבית עד תום ימות הגשמים, הרי זה כאילו השכירו לזמן ידוע, ואם כן, אין המשכיר רשאי לשנות את דמי השכירות באמצע ימי השכירות. לכן מסביר הריטב"א שדברי רב הונא באים לידי ביטוי רק במקרה בו הודיע המשכיר לשוכר על פינויו בעוד 30 יום. במעמד זה יכול המשכיר לקבוע שכר דירה חדש אותו יגבה מהשוכר במהלך חודש זה^[114].

השו"ע (שיב ט) פוסק שניתן למשכיר (לשוכר), לשנות את דמי השכירות לאלתר במקרה של עליה (ירידה) של מחיר השכירות. בהמשך (שם י) כותב השו"ע שכאשר מדובר בתקופת שכירות קצובה, אין יכולת ביד הצדדים לשנות את דמי השכירות עד תום התקופה.

משכיר הזקוק באופן פתאומי לבית

בהמשך סוגיית הגמרא (שם), דנה הגמרא במקרים בהם המשכיר חפץ לפנות את השוכר מהבית באופן מיידי, בעקבות צורך דחוף שלו -

פשיטא, נפל ליה ביתא - אמר ליה: לא עדיפת מינאי.

זבניה או אורתיה או יהביה במתנה - אמר ליה: לא עדיפת מגברא דאתית מיניה.

כלליה לבריה, חזינן: אי הוה אפשר לאודועיה - איבעי ליה לאודועי, ואי לא - אמר ליה: לא עדיפת מינאי.

נידונים כאן שלושה מקרים בהם יש למשכיר צורך דחוף לפינוי השוכר לאלתר-

נפל ביתו של המשכיר וחפץ להוציא את השוכר כדי לגור במקומו. במקרה זה אומר המשכיר לשוכר- "אין אתה עדיף ממני". כלומר, אין מן הדין שימתין המשכיר לשוכר 30 יום או 12 חודשים (הזמן הדרוש להתראה מוקדמת על פינוי) כדי שלא ישאר האחרון ללא דיור, כאשר באותה שעה המשכיר עצמו חסר מקום לדור.

הבעלות על הבית עברה לאחר, אם במכירה, מתנה או ירושה. והבעלים החדש חפץ להוציא את השוכר לאלתר. במקרה זה אומר השוכר למשכיר (החדש)- אין אתה טוב יותר מזה שקנית ממנו. וכפי שהוא לא יכול להוציאני לאלתר, כך גם אתה אינך יכול.

המשכיר השיא את בנו וזקוק לאלתר לבית למגורי הזוג הצעיר. במקרה זה הדין תלוי בשאלה האם ידע המשכיר על הדבר מספיק זמן מראש ונמנע מלגלות את אוזנו של השוכר. אם לא ידע מראש, הדבר דומה לנפילת ביתו של המשכיר, ולכן יכול המשכיר לפנות את השוכר לאלתר. אמנם אם ידע מספיק זמן מראש ולא סיפר לשוכר, אינו יכול להוציא את השוכר עד שיעבור הזמן הקבוע לו בהלכה למצוא לו דיור חלופי.

הרא"ש (בתשובה שם), הריטב"א והמאירי (ד"ה "צריך שתדע") מסבירים שדברי הגמרא אמורים רק ביחס לאפשרות של המשכיר שלא להאריך את תקופת השכירות, ולפנות את השוכר לאלתר. לעומת זאת, אם השכירות קצובה בזמן, ובתוך הזמן נתעורר למשכיר צורך כלכלי דחוף לפנות את השוכר, אינו רשאי לפנותו כלל, משום שהשכירות היא מכירה לזמן מוגבל, וכשם שמוכר אינו יכול לחזור בו כך גם משכיר אינו יכול לסיים את העיסקה לפני הזמן שהוקצב.

בירושלמי (פרק ח הל' ט) נחלקו האמוראים במקרה של משכיר הנצרך למכור את ביתו באופן שהשוכר לא יוכל להמשיך לגור בו -

המשכיר בית לחבירו וביקש למוכרו.

אמר ר' אמי לא על דעת שזה ימות ברעב.

רבי זירא ור' הילא תריהון מרין מכל מקום קני לו. אלא דו אמר' ליה (=כך אומרים לו למוכר)- שיבקיה דשרי עד ימלא אנקלווסים דידיה^[115] (=הנח לו עד שתשלם תקופתו).

מקרה זה, שונה מהמקרה השני שבבבלי בשתי נקודות-

מדובר על מכירה מתוך דוחק כלכלי גדול של בעל הבית, בה לשאלה האם השוכר ישאר בבית לאחר המכירה עד תום התקופה שקוצבת לו המשנה ישנה השלכה כלכלית משמעותית, אם מבחינת יכולתו למכור את הבית, או מבחינת יכולתו למכור במחיר סביר.

כמו כן, נראה שמדובר בכגון שחפץ המשכיר למכור ולפנות את השוכר אפילו בתוך זמנו.

ר' אמי פוסק שבהסכם השכירות קיימת הסכמה בלתי מפורשת, שאם יזדקק המשכיר לנכס באופן דחוף, יהיה מותר לו לסיים את הסכם השכירות באופן חד צדדי ומיידי. לעומתו, ר' זירא ור' הילא סוברים שיכול בעל הבית למכור את ביתו רק באופן שיאפשר לשוכר לדור בבית עד תום תקופת השכירות. בהמשך הסוגיה^[116] מסופר על מקרה קיצוני בו נהגו כר' אמי כאשר נצרך סכום גדול לפדיון יהודים מהשבי.

הראשונים נחלקו בפסק ההלכה במקרי קיצון שכאלה-

הריטב"א (ד"ה "זבניה") והעיטור (נ, א) כותבים שאין הלכה כר' אמי.

מאידך, הרא"ש (סי' כה) כותב שאף שהמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר בתוך זמנו אף אם נפל בית המשכיר, "אם אין לו מה יאכל, יכול למוכרו אפילו בתוך הזמן"^[117].

השו"ע (שיב א) פוסק שאפילו אם נפל ביתו של המשכיר ונותר מחוסר קורת גג, ואפילו אם הֶעני וזקוק מאד לכסף, אינו יכול להוציא את השוכר בתוך זמנו. הרמ"א פוסק, עפ"י הירושלמי, שאם ביתו של המשכיר יוחלט לעולם לאחֵר אם לא יפדהו עתה, הרי זה "מצב חירום" המאפשר להוציא את השוכר לאלתר אפילו בתוך זמנו. ערוה"ש (שיב ג) כותב שהלכה כרמ"א רק אם כבר בשעת ההשכרה היה ידוע האילוץ, שאז ניתן לראות את הדבר כתנאי בלתי מפורש בהסכם השכירות (או כ"שכירות בטעות"), אך באילוץ שצץ רק לאחר מכן, לא ניתן להוציא את השוכר בתוך זמנו אפילו ב"מצב חירום".

בהמשך (שם יא-יג) נפסק כדברי הגמרא (עי' לעיל) במקרים בהם רוצה המשכיר לפנות את השוכר בשכירות שאינה קצובת זמן, ללא התרעה מוקדמת, אם נפל ביתו שלו, אם זקוק לבית לצורך חתונת בנו או אם רוצה למכור את ביתו.